Muskelhypothek – Sparen durch selbst bauen: Was ist drin?

Bauherren können mit der sogenannten Muskelhypothek durch Eigenleistungen beim Hausbau Kosten sparen. Im Gegenzug für einen kleineren Kredit müssen sie dann aber auch hochwertige Arbeit leisten. Nicht jeder Laie hat das entsprechende Fachwissen und nicht jeder Handwerker genügend Zeit, damit sich die Ersparnis auch lohnt.

Um wie viel kann man ein Darlehen für den Hausbau durch eine Muskelhypothek reduzieren und wann eignet sich diese Strategie nicht?

Was ist eine Muskelhypothek?

Der Begriff Muskelhypothek ist in der Umgangssprache entstanden und beschreibt Eigenleistungen beim Hausbau. Privatpersonen können hier die Arbeiten einiger Gewerke selbst übernehmen, wenn sie das entsprechende handwerkliche Wissen und Geschick besitzen.

Manche Banken zählen diese Eigenleistung zu dem Eigenkapital, das Bauherren einbringen müssen, um einen Kredit aufzunehmen. So können sowohl die Kreditsumme als auch die Anzahlung, die man leisten muss, kleiner gehalten werden.

Vor- und Nachteile der Muskelhypothek

Es gibt verschiedene Vor- und Nachteile, die durch die Muskelhypothek entstehen. Sie betreffen den Arbeitsaufwand, die Geldsumme und die Qualität des Endergebnisses:

Vorteile

• Dadurch, dass selbst Hand angelegt wird, werden Kosten für Handwerker gespart. Das wiederum reduziert die Kreditsumme, die für die Immobilienfinanzierung nötig ist. Da der Betrag, auf den Zinsen anfallen, damit niedriger ist, gibt es durch die Muskelhypothek große Chancen, Geld zu sparen.
• Wenn der Kreditgeber die Eigenleistung zu dem Eigenkapital hinzuzählt, braucht man für die Aufnahme eines Darlehens weniger Geld. Wer nicht genügend Erspartes hat, um einen Immobilienkredit aufzunehmen, kann sich so dennoch den Traum vom Eigenheim erfüllen.
• Aktuell sind die Kosten & Wartezeiten für Handwerker hoch. Wer trotz Lieferengpässen Zugang zu den entsprechenden Materialien hat, kann gerade besonders viel Zeit und Geld sparen.

Nachteile

• Wenn man selbst Hand anlegt, statt Handwerker einzustellen, werden nicht immer effektiv Kosten gespart. Ein Dienstleister besitzt beispielsweise bereits die notwendige Ausrüstung, wie Werkzeuge oder einen Baustaubsauger, die man als Laie erst besorgen muss. Oft erhalten Bauunternehmen außerdem Rabatte auf Baustoffe, die Privatpersonen nicht bekommen.
• Wenn nicht das notwendige Fachwissen vorhanden ist, dauern Arbeiten länger und haben eventuell eine mangelhafte Qualität. Müssen Fehler später behoben werden, kann das kostspielig werden.
• Ein Bauunternehmen oder Dienstleister bieten eine Gewährleistung. Wenn diese fehlerhaft bauen, sind sie verpflichtet, für die Schäden und Beseitigung aufzukommen.

Lohnt sich die Muskelhypothek?

Bauherren müssen individuell prüfen, ob sich die Eigenleistung für sie lohnt. Dafür werden die Vor- und Nachteile abgeglichen und finanzielle Ersparnisse berechnet.

[Infografik Handwerker beauftragen]

Wenn man ohne genügend Eigenkapital keinen Kredit erhalten würde, ermöglicht die Muskelhypothek häufig die Aufnahme eines Darlehens. In anderen Fällen ist die reduzierte Kreditsumme eine starke Erleichterung in der anhaltenden finanziellen Belastung während der Tilgung.

Für die reine Ersparnis lohnt sich die Muskelhypothek nur, wenn man verlässliches Handwerksgeschick hat. Wenn durch eigene Baufehler Mängel entstehen, muss man sonst später mehr für die Reparatur zahlen.

• Hier muss man das eigene Geschick und Heimwerker-Grundwissen ehrlich bewerten. Wer schlecht baut, riskiert nicht nur höhere Ausgaben, sondern auch längere Wartezeiten, bis das Haus bezugsfähig ist.

Viele Menschen unterschätzen den Umfang und Aufwand der Eigenleistungen. Insbesondere, wenn während des Baus noch einem Job nachgegangen wird, ist die Belastung hoch. Hier sollte man abwägen, ob die höheren Ausgaben den reduzierten Stress wert sind.

Welche Arbeiten können bei der Muskelhypothek selbst übernommen werden?

Welchen Umfang der Arbeiten man selbst übernimmt, bleibt den Bauherren überlassen. Sie können versuchen, so viel wie möglich selbst zu bauen, oder nur einzelne Gewerke abgeben, in denen ihnen das Fachwissen fehlt.

• Tipp: Auch ohne gutes Handwerker-Grundwissen kann durch Eigenleistungen Geld gespart werden, wenn man etwa die Koordination zwischen einzelnen Dienstleistern selbst übernimmt, statt dafür eine Baufirma zu beauftragen.

Bei der Überlegung, welche Arbeiten man selbst übernimmt, sollte man das eigene Fachwissen ehrlich einschätzen. Nicht alle Arbeiten können oder sollten bei einem Hausbau ohne weiteres selbst geleistet werden:

• Hauptsächlich im Bereich der Installation von sanitären Anlagen und Elektroinstallationen gibt es große Risiken für weitreichende Schäden, Lebensgefahr und wegfallende Versicherungsleistungen. Diese sollte man einem Fachbetrieb überlassen. Wer selbst Leitungen verlegt und Co. sollte die Ergebnisse durch Fachpersonal prüfen lassen.
• Zudem sollte man sich durch einen Baubegleiter beraten lassen. Dafür eignen sich etwa Bauingenieure oder Architekten. Wenn man selbst Baupläne entwirft, sollte diese Person sie abnehmen, damit die spätere Statik des Hauses gegeben ist.
• Im besten Fall sollten Baubegleiter eine Bauvorlageberechtigung haben. Dadurch können sie als Ansprechpartner der Behörden fungieren und Baugenehmigungen einholen. Ihre Beratung eignet sich auch für die Qualitätskontrolle, um Mängel beim Bau frühzeitig erkennen und beheben zu können.

Daneben gibt es einige, simplere Arbeiten, die sich gut für eine Muskelhypothek anbieten. Dazu gehören:

• Außenanlagen
• Trockenbauarbeiten
• Verputzen, Malern & Tapezieren
• Verlegen von Bodenbelägen und Fließen
  

Welche Kosten können durch die Muskelhypothek eingespart werden?

In der Regel beachtet der Kreditgeber genau die Kosten für die Muskelhypothek, die ein Handwerksbetrieb für die gleiche Arbeit berechnet hätte. Deshalb reicht man die geplanten Arbeiten und eventuell Kostenvoranschläge durch Dienstleister bei dem Antrag für den Kredit mit ein.

• Hier muss man bedenken, dass Faktoren wie eine längere Arbeitszeit für die gleichen Arbeiten durch mangelndes Know-how den Wert der Hypothek verringern können.

Wie hoch die Einsparpotenziale sind, hängt von dem Standort, den Dienstleistern und aktuellen Preisen für Rohstoffe und Stundenlöhne ab. Ein grobes Beispiel sind die folgenden Werte:

• Maler- & Tapezierarbeiten: 15 € pro m2
• Türen & Fenster: 100 € pro Fenster/Tür
• Badezimmer mit WC & Dusche: 70 € pro m2
• Küchenfliesen: 50 € pro m2
• Bodenbelag (Laminat): 30 € pro m2
• Garten: 35 € pro Stunde

Anhand der eigenen Baupläne kann man damit die ungefähren Ausgaben für Handwerkslöhne und so den Wert der Muskelhypothek berechnen, wenn man diese Arbeiten selbst übernimmt.

Fazit – Fachwissen macht die Muskelhypothek attraktiv

Auch mit sinkenden Immobilienpreisen ist der Bau des eigenen Traumhauses für viele Haushalte schwer erreichbar. Immobilienfinanzierungen helfen dabei, den Plan umzusetzen. Wer nicht genügend Eigenkapital hat oder Kosten sparen möchte, kann bei dem Antrag Eigenleistungen einbringen. Mit der sogenannten Muskelhypothek führt man Arbeiten, für die eigentlich Handwerker eingestellt werden, selbst durch. Dadurch reduziert sich die Darlehenssumme.

Diese Muskelhypothek eignet sich aber nur, wenn auch das passende handwerkliche Grundwissen vorhanden ist. Sonst riskiert man Mängel beim Bau, die später kostspielig behoben werden müssen. In manchen Fällen können dadurch sogar gesundheitliche Risiken entstehen. Zudem muss man den Arbeitsaufwand gut einschätzen, um sich nicht zu übernehmen. Fallen die Kostenersparnisse nur gering aus, lohnen sich die höheren Ausgaben eventuell, um Zeit zu sparen und Nerven zu schonen.