Ist jetzt der richtige Zeitpunkt, ein Haus zu kaufen?

Das eigene Haus gehört noch immer zu den ganz großen Träumen der Deutschen. Aber während es früher noch zum Aufstiegsversprechen gehörte, sich mit einem Vollzeitjob auch ein Haus leisten zu können, müssen immer größere Teile der Gesellschaft auf die Verwirklichung dieses Traums verzichten. Das liegt nicht nur an der Armut- und Reichtum-Schere, die immer weiter auseinander klafft, sondern auch an den Immobilienpreisen, die seit Jahren in die Höhe schießen.

Noch stärker als die Grund- und Bodenpreise aber steigen die Mieten. Das wiederum macht den Hausbau oder -kauf wieder attraktiver. Ohne Kredit ist das für den Normalverbraucher jedoch nicht zu stemmen. Interessierte, die wissen wollen, wie hoch ihr Kreditrahmen ist und wie die Rückzahlungskonditionen beschaffen sind, können sich hier Onlinekredite berechnen lassen. Denn wer sich ein Haus kauft oder baut, kann die eingesparte Miete vollständig in die Ratenzahlungen eines Kredits investieren.

Bauen, kaufen oder mieten?

In Städten wie München, Hamburg, Stuttgart und zunehmend auch Berlin, sowie in zahlreichen weiteren Städten ist Grund und Boden für private Käufer quasi unerschwinglich geworden. Neben den genannten Großstädten breitet sich dieses Problem auch großflächig aus. Insbesondere Universitätsstädte und Städte in Metropolregionen sind von enorm gestiegenen und weiter steigenden Bodenpreisen, explodierenden Mieten und einem fast vollständigen Erliegen des privaten Wohnungsmarktes sowohl für Käufer als auch für Mieter betroffen.

Mieten

Wenn es irgendwie möglich ist, sollten diese Regionen daher gemieden werden. Selbst Wohnungsmärkte in Städten wie Berlin, in denen man noch in den 2000er-Jahren nicht lange suchen musste, um ein Schnäppchen zu finden, sind derzeit komplett leer gefegt. Die Wohnungsknappheit in diesen Boomstädten strahlt immer weiter in die Umgebung aus und hat beispielsweise auch Potsdam erfasst. Experten gehen davon aus, dass es auch in Ausweichstädten wie Leipzig bald ähnlich aussehen wird.

Das führt dazu, dass immer mehr Mieterinnen und Mieter deutlich mehr als ein Viertel ihres Gesamteinkommens für die Miete ausgeben. Auswertungen des Mikrozensus 2018 gehen davon aus, dass 40 % der Mieter*innen in Großstädten mehr als 30 % ihres Einkommens für die Miete ausgeben. Mehr als 25 % der Haushalte müssten demnach sogar mehr als 40 % ihres Einkommens für Miete, Heiz- und Nebenkosten aufwenden.

Bevor so hohe Ausgaben für die Miete akzeptiert werden, sollten daher alle anderen Optionen in Betracht gezogen werden. Vielleicht ergibt sich die Möglichkeit eines Wohnortwechsels? Vielleicht ist ein Dorf oder eine Kleinstadt in der Nähe verkehrstechnisch perfekt angebunden, aber noch nicht von den Preisexplosionen betroffen? Eventuell verfügt man auch über Rücklagen oder hat geerbt und kann dieses Geld für die Anzahlung eines Kredits nutzen? Auf die eine oder andere Weise, sollte man ein Mietverhältnis, dessen Kosten 30 % des Gesamteinkommens übersteigen, möglichst beenden und durch eine preiswertere Form des Wohnens ersetzen.

Bauen

Früher galt das Bauen als eine der günstigsten Formen des Wohnens. Unbebaute Grundstücke waren günstig zu erwerben oder ohnehin im Familienbesitz. Wer zu den günstigen Bodenpreisen noch Eigenleistungen in den Neubau steckte oder schlicht die richtigen Handwerker kannte, konnte sich den Traum vom eigenen Haus nach den eigenen Vorstellungen verwirklichen, ohne sich finanziell zu ruinieren.

Das Bauen war eigentlich immer attraktiv und die Baubranche kam folgerichtig unbeschadet durch alle Krisen des neuen Millenniums und bewährte sich als ein Zugpferd der deutschen Wirtschaft. Seit 2020 ist es jedoch vorbei mit dem gesunden Branchenwachstum. Die Bauindustrie ist in eine Phase der Stagnation eingetreten und für 2023 wird sogar mit einem deutlichen Rückgang bei den neu gebauten Wohnungen gerechnet.

Die Gründe hierfür sind mannigfaltig, können aber unter dem Stichwort steigende und teilweise unkalkulierbare Baukosten zusammengefasst werden. Diese speisen sich wiederum aus eher internen und eher externen Faktoren. Zu den internen Faktoren gehören:

• die gestiegenen Löhne,
• ein Rückgang bei den staatlichen Subventionen,
• die steigenden Bodenpreise,
• steigende Preise für Material und Vorprodukte und vor allem
• der Handwerkermangel.

Der Handwerkermangel führt dazu, dass Aufträge mitunter gar nicht vergeben werden können oder erhebliche Verzögerungen durch Gewerke, die zum vereinbarten Zeitpunkt nicht auftauchen oder zu wenig Leute schicken. Das zieht Vertragsstrafen nach sich und gefährdet die Rentabilität eines Projekts.

Zu den externen Faktoren gehören vor allem die Coronapandemie und der Ukraine-Krieg. Die steigenden Energiekosten, die Nichtverfügbarkeit bestimmter Materialien und Vorprodukte sowie die Reisebeschränkungen für ausländisches Personal führten dazu, dass viele Projektmanager und Investoren mittlerweile von unkalkulierbaren Risiken ausgehen und geplante Projekte verschieben oder absagen und viel weniger neue Projekte planen.

Kaufen

Bleibt als letzte Option noch das Kaufen. Doch wenn Bauen teuer und unkalkulierbar ist, werden auch Neubauten unerschwinglich. Die enorm gestiegenen Bodenpreise müssen ohnehin eingepreist werden. Außerdem tummeln sich am Markt zahlreiche Großinvestoren und Wohnungsgesellschaften, die den Immobilienkauf als Kapitalanlage betreiben. Diese profitieren wiederum von den explodierenden Mieten und können daher auch hohe Anschaffungskosten gegenfinanzieren.

Die enormen Baukosten, die Rekordmieten sowie das Knappwerden des Bodens in den attraktiven Regionen führen auch bei den Neubauten zu horrenden Preisen. Für das Kaufen eines bestehenden Hauses sprechen trotzdem zwei Gesichtspunkte. Zum einen liegen die Risiken alle in der Vergangenheit. Man sieht, was man bekommt und kann passgenau suchen, was zum eigenen Geldbeutel passt. Bei der Aufnahme eines Kredits kann das existierende Haus zudem als Sicherheit herhalten.

Zum anderen ist es selbst in Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt nicht ausgeschlossen, auf ein Schnäppchen zu stoßen. Wer sich in der Region auskennt, kann auf eigene Faust auf die Suche nach solchen Schnäppchen gehen. Hat man die Zeit, kann man zum Beispiel auf Häuser achten, in denen keine Menschen zu wohnen scheinen oder die schon lange keinen Maler und Verputzer mehr gesehen haben. Insbesondere Privatbesitzer und Erbengemeinschaften sind oft bereit, deutlich unter Marktpreisen zu verkaufen. In weniger attraktiven Regionen bekommt man den Altbestand außerdem immer noch zu erschwinglichen Konditionen.

Fazit

Wer jetzt ins eigene Haus will, der sollte sehr vorsichtig sein und viel Zeit für das Projekt mitbringen. Vom eigenen Neubau ist derzeit eher abzuraten. Lieber sollten sich Interessierte nach einem bestehenden Haus umsehen und dort einen möglichst günstigen Preis aushandeln. Das kann, selbst inklusive der Kreditkosten, noch immer deutlich günstiger sein, als jahrelang überteuerte Mieten zu zahlen.